No Deal, No Problem

No Deal, No Problem

Mau share sedikit, beberapa hari yang lalu saya baru saja membatalkan sebuah peluang akuisisi lahan yg sedang saya coba garap bersama dengan seorang sahabat utk perumahan FLPP…

 


Kenapa saya batalkan, padahal tidak sedikit waktu, uang dan tenaga sudah dikeluarkan?
Alasan utamanya adalah keamanan. Bisnis properti terutama di bidang Developer Properti merupakan bisnis yang padat modal dan resiko cukup tinggi. Oleh karenanya butuh perjuangan dan kehati2an di awal proyek. Salah langkah, bisa berarti kehancuran bagi bisnis dan diri Anda.

Di status yang singkat ini, saya ingin berbagi beberapa hal yang benar2 harus diperhatikan ketika proses akuisisi lahan berlangsung:
1. Lahan harus dipastikan legalitasnya. SHM, AJB, Girk atau apa pun itu lakukan cek dan ricek dengan teliti (pada fase ini Alhamdulillah tidak bermasalah)

2. Lakukan survei dengan seksama. Kondisi lahannya, lingkungan sekitarnya. GSBnya jika dekat jalan, GSSnya jika dekat kali atau sungai besar. Perlu urugan atau tidak, ada pemukim liar atau tidak. (fase ini pun bisa saya lalui)

3. Negosiasi mengenai pengalihan hak. Sebagai developer sudah tentu kita akan melakukan yang namanya pengaturan cash flow. Bayar bertahap atau hot deal menjadi skema terbaik kita. Akan sangat mahal sekali jika proses akuisisi lahan kita lakukan dengan pembayaran full di awal. Modal awal yang kita miliki biasanya dibagi untuk: Pembayaran DP lahan, perijinan, desain, pemasaran, dan pembangunan infrastruktur dan unit rumah contoh. Di tahap ini negosiasi saya berjalan lancar.

Sayangnya ketika masuk ke pembicaraan, setelah kita membayar DP, pemilik lahan tidak bersedia melakukan balik nama lahannya kepada pihak developer. Nah ini jadi sulit dan tentunya jika proyek ini mau dilanjut ya kudu harus musti membayar cash lahannya…hehehe ini menjadi tidak menarik, karena butuh modal besar di awal..akhirnya setelah berbincang cukup lama, saya putuskan let’s move to another site….

Insya Allah masih banyak peluang di luar sana….alhamdulillah walau letih namun banyak sekali pelajaran yang di dapat…eh ternyata berbuah ada opportunity baru…..Bismillah…semoga next lebih baik…

Ada yang punya lahan nganggur? yuk kita garap bareng

Ada yang punya dana nganggur? yuk sinergi

Tips Bisnis Developer Property : Dapat Lahan atau Cari Investor dulu?

Tips Bisnis Developer Property : Dapat Lahan atau Cari Investor dulu?

Dulu ketika ingin melamar pujaan hati saya, ada yang pertanyaan yang melintasi di fikiran saya, Mapan dulu atau nikah dulu? Terus terang ketika itu saya ingin sekali menikah sesuai sunnah Rasulullah di usia 25 tahun. Tapi ketika itu secara finansial saya belum mapan-mapan banget. Lalu saya sholat istikharah, nah darisitu saya malah keyakinan saya semakin kuat. Insya Allah jika saya menikah maka rezeki yang hadir akan datang dari dua arah, saya dan istri. Bismillah, langsung melamar.

Nah begitu juga ketika kita masuk ke dunia developer property, sebagai seorang yang baru memasuki bisnis ini terkadang muncul pertanyaan, Dapat Lahan atau Cari investor dulu? hehehe hampir sama dengan Mapan dulu atau Nikah dulu?

DAPAT LAHAN ATAU INVESTOR DULU-

Sederhananya seperti ini sih penjelasannya. Katakan kita melihat sebuah tanah yang punya potensi untuk kita olah menjadi kawasan perumahan. Lalu Anda tiba-tiba mendatangi investor untuk menawarkan tanah tersebut. Tidak ada feasibility study, belum ada ikatan dengan pemilik tanah, belum ada hitungan berapa margin profitnya, berapa lama proyeknya. Anda hanya datang ke investor dan bilang ini lahan bagus lho boss, prospek lho boss. Tapi ketika ditanya mau beri share berapa, dan berapa lama pengembaliannya…tidak bisa jawab. Tertarikkah investor? Tidak.

Lain halnya ketika Anda mendatangi investor dengan terlebih dahulu melakukan proses sebagai berikut: membuat feasibility study (RAB Proyek), jangaka waktu proyek (sudah buat schedulenya), sudah ada hitungan margin profit dan berapa penawaran yang akan dibagikan ke investor, sudah punya riset kompetitor dan rencana desainnya. Apalagi jika kita sudah mampu membuat deal dengan pemilik lahan. Nah ini Anda harus punya ilmu tentang Bagaimana Mendapatkan Lahan Hot Deal tanpa Uang Muka? (tunggu artikel selanjutnya ya). Lengkap sudah senjatanya, karena lahan sudah kita akuisisi dengan kerjasama, tinggal mengajak investor menjadi bagian dari proyek tersebut.

Jadi terjawab ya Dapat Lahan atau Cari investor dulu? semoga bermanfaat.

 

Siapkan Mental Anda 100:10:3:1

Siapkan Mental Anda 100:10:3:1

Anak saya yang paling kecil pernah bertanya, kenapa sih kita harus bikin PR? Kan di sekolah sudah belajar? Harusnya di rumah kan tinggal istirahat dan bermain saja.

Dasar anak kecil, otaknya main saja hehehe…bukan itu jawaban saya sih. Tapi saya jawab seperti ini. Oh iya nak, bu guru memberikan PR supaya kamu nanti belajar di sekolahnya lebih mudah dan kamu jadi lebih ingat pelajaran yang sudah diberikan. Seperti latihan gitu loch nak.

Mengerjakan PR memang bukan pekerjaan menyenangkan buat anak-anak jaman sekarang. Di samping gaya belajarnya juga waktu belajarnya yang nggak kira-kira, melebihi jam kerja PNS.

Seperti pernah saya tulis di Artikel sebelumnya Kaya Mendadak Dari Properti? Mimpi kali yeee… salah satu langkah paling fundamental sebagai pebisnis developer properti adalah urusan mempersiapkan Mental. Karena di bisnis developer properti banyak sekali PR nya.

Anda akan berurusan dengan survei lahan, berhubungan dengan RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia), uang besar, lingkungan, preman, soal-soal teknis di lapangan, laporan keuangan, presentasi ke investor, berhubungan dengan bank, mengelola tim, berjualan dan lain sebagainya. Jadi persiapkan betul ya. Ini perjalanan panjang.

Ok secara global proses dari bisnis properti adalah sebagai berikut:

Mindset

Kita lihat satu langkah saja ketika mengakuisisi lahan. Butuh perjalanan panjang dan cukup melelahkan. Dimulai dari pencarian lahan, membuat listingnya, mencari nomor kontak pemilik lahan atau broker, menghubungi mereka, melakukan survei, ngobrol ngalor ngidul untuk pedekate dengan pemilik lahan, negosiasi sampai yapppp deal untuk lahan.

Ada rumusan dari guru-guru properti kita harus melihat minimal 100 properti untuk kemudian menawar 10 properti (yang sudah dilakukan Feasibility Study dan quick count), kemudian bernegosiasi untuk 3 properti dan deal untuk 1 properti saja. Angka ini tidak mutlak sih menurut saya, untuk sekedar memberikan gambaran betapa butuh kerja keras kita di awal untuk mendapatkan lahan yang benar-benar siap untuk digarap.

Saya perhatikan masih banyak teman-teman ketika masuk ke bisnis developer properti baru dapat hot deal lahan saja sudah melonjak-lonjak kegirangan. Yes betul patut disyukuri, tapi ingat “permainan” baru di mulai, the game is about to begin. Ibaratnya itu baru PR halaman satu, masih banyak halaman lainnya.

Bagaimana caranya kita melalui itu semua? dengan cara tetap pertahankan semangatnya. Jangan gampang menyerah dan terus belajar. Seperti saya sebutkan tadi the game is just about to begin, ini hanya permainan, jadi bermainlah dengan menyenangkan dan sepenuh hati. Jadi Siapkan Mental Anda ya….